Вопросы по аренде
АРЕНДА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.
Для получения отсрочки нужно соответствовать четырем условиям.
- Договор аренды заключен до введения в 2020 году режима повышенной готовности (ст. 11 Федерального закона № 68-ФЗ).
- Арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней арендодателя обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты.
- Арендатор – предприниматель, который осуществляет деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции (Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434).
- Объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением.
Начало отсрочки отсчитывается от введения режима повышенной готовности.
На территории Санкт-Петербурга режим повышенной готовности введен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».
Отсрочка не касается платежей за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.
Дата заключения дополнительного соглашения не влияет на период отсрочки.
Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 по 1 января 2023 года. При заключении соглашения арендатор вносит платежи не чаще одного раза в месяц, но не превышая половину ежемесячной платы.
Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
В случае, если стороны не заключили соглашение об отсрочке, арендатор все равно может получить ее в четырех случаях:
- Арендатор перестал платить, но арендодатель знал или должен был знать (в том числе посредством уведомления), что арендатор осуществляет деятельности в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
- Арендодатель необоснованно уклонился от заключения вышеуказанного соглашения.
- Арендодатель своим поведением дал арендатору основания полагать, что предоставит отсрочку.
- Арендодатель не возразил против отсрочки.
Если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, арендатор вправе потребовать его заключения в судебном порядке.
Если арендатор обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить соглашение к договору аренды с условием об отсрочке и суд удовлетворил его требования, то арендатор получает отсрочку с даты введения режима повышенной готовности.
Для предоставления отсрочки не требуются какие-либо дополнительные условия, не предусмотренные законом. Например, не нужно подтверждать, что арендатор не может пользоваться имуществом по назначению. Арендатор не ограничен в сроках, когда он может потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке в уплате арендной платы.
Помимо отсрочки существует также вариант уменьшения арендной платы, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств.
Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. Речь идет о договорах, заключенных до введения режима повышенной готовности.
Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы между ними не будет достигнуто соглашение о ее уменьшении или ином изменении условий договора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ. При этом с арендатора не взимаются:
- убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора по ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды,
- иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю.
Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Также стоит отметить, что в качестве форс-мажора свидетельствуют не саму эпидемию коронавируса, а ограничительные или иные меры властей, принятые из-за эпидемии. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат указания на конкретные обстоятельства, которые нужно причислять к форс-мажору. Если невозможно исполнить обязательства из-за запретов органов власти, которые принимаются исключительно для недопущения и ограничения распространения новой коронавирусной инфекции, а в частности, введение режима повышенной готовности, ограничение передвижения граждан, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции и т.п., то могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, в том числе и по договорам аренды.
Понудить арендодателя к предоставлению отсрочки или снижению арендной платы, а, равно как и к изменению условий договора допустимо лишь в судебном порядке, в том числе ссылаясь на особые условия, введенные запреты и ограничения, которые действуют на территории города Санкт-Петербурга.
Поскольку торгово-промышленные палаты оказывают необходимое содействие в урегулировании этих вопросов, в том числе с участием созданных при торгово-промышленных палатах Коллегий посредников (примирителей), то в случае письменного отказа арендодателя Вы также можете обратиться в Санкт-Петербургскую торгово-промышленную палату с соответствующим обращением с приложением необходимых документов и описанием Вашей ситуации.
Требования ст. 19 Закона № 98-ФЗ и постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 не предусматривают исключений для договоров аренды недвижимости, срок действия которых истекает в 2020 году, в том числе в период, когда введен режим повышенной готовности. По общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ), арендодатель обязан предоставить отсрочку аренды в соответствии с Требованиями и в том случае, если окончание срока действия договора аренды приходится на 2020 год.
Аренда недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности
Все организации и ИП, относящиеся к субъектам МСП и НКО, до 1 октября 2020 года могут воспользоваться отсрочкой по уплате арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование федерального недвижимого имущества (в том числе земельных участков), с рассрочкой по оплате задолженности в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.
СМСП и СОНКО осуществляющие деятельность (по основному коду ОКВЭД) в наиболее пострадавших сферах деятельности (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434) до 1 октября 2020 года могут воспользоваться отсрочкой по уплате арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование федерального недвижимого имущества, в том числе земельных участков, переданного ФОИВ, ГУП и ГУ, с рассрочкой по оплате задолженности в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.
Субъекты МСП и НКО, осуществляющие деятельность (по основному коду ОКВЭД) в наиболее пострадавших сферах деятельности (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434), могут быть освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), за апрель - июнь 2020 года.
Правовое основание вышеуказанных мер поддержки: Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202004060005, Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202003230028
Для получения вышеперечисленных мер поддержки Арендатор должен обратиться к арендодателю (Росимущество), затем в течение 30 дней необходимо заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.
Так же в соответствии с Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусмотрено продление договора аренды государственной или муниципальной недвижимости добросовестному арендатору на срок до года; не взыскиваются убытки в виде упущенной выгоды и убытки при прекращении договора, а также другие суммы, связанные исключительно с его досрочным расторжением, но при этом обеспечительный платеж не обязателен к возвращению.
Аренда недвижимого имущества, находящегося в собственности правительства Санкт-Петербурга
Все организации, использующие земельные участки, объекты нежилого фонда, нестационарные торговые объекты, осуществляющие деятельность (по основному и дополнительным кодам ОКВЭД) в наиболее пострадавших сферах деятельности (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434), а также все организации сферы образования (код ОКВЭД 85), библиотеки, архивы, музеи и прочие объектов культуры (код ОКВЭД 91), гут воспользоваться отсрочкой по уплате аренды за пользование городским имуществом до 01.01.2023 за часть I квартала, начиная с 13.03.2020, за II и III кварталы 2020 года.
Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-П https://www.commim.spb.ru/Web/Documents/Details/1001554
СМСП и СОНКО осуществляющие деятельность (по основному и дополнительным кодам ОКВЭД) в наиболее пострадавших сферах деятельности (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434) могут быть освобождены от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов за II квартал 2020 года в отношении городского имущества.
Закон Санкт-Петербурга от 15.04.2020 № 213-49 http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/7800202004160003, Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 02.06.2020 № 359 http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/7800202006050001, Приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.06.2020 № 91-п https://www.commim.spb.ru/Web/Documents/Details/1001521
СМПСП, выкупившие городские объекты нежилого фонда в рамках преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества, могут получить отсрочку платежей за период с 13.03.2020 по 31.12.2020 на срок от полугода до одного года по уплате платежей по договорам купли-продажи нежилых помещений, заключенным при реализации арендаторами преимущественного права па приобретение арендуемого имущества.
Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.06.2020 № 93-п https://www.commim.spb.ru/Web/Documents/Details/1001526
Подать заявление на получение вышеперечисленных мер поддержки можно через личный кабинет арендатора СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», с последующим заключением дополнительного соглашения к договору аренды:
https://www.commim.spb.ru/Web/Identity/Account/Login
Арендные ставки для арендаторов городского имущества сохранены на уровне 2020 года [подробнее]
С мероприятиями по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, утвержденными Губернатором Санкт-Петербурга Вы можете ознакомиться на официальном сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по ссылке: https://www.commim.spb.ru/Web/Static/covid_support_measures.