Вопросы по аренде

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Для получения отсрочки нужно соответствовать четырем условиям.

1. Договор аренды заключен до введения в 2020 году режима повышенной готовности (ст. 11 Федерального закона № 68-ФЗ).
2. Арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней арендодателя обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты.
3. Арендатор – предприниматель, который осуществляет деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции (Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434).
4. Объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением.

Начало отсрочки отсчитывается от введения режима повышенной готовности.

На территории Санкт-Петербурга режим повышенной готовности введен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Отсрочка не касается платежей за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.

Дата заключения дополнительного соглашения не влияет на период отсрочки.

Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 по 1 января 2023 года. При заключении соглашения арендатор вносит платежи не чаще одного раза в месяц, но не превышая половину ежемесячной платы.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В случае, если стороны не заключили соглашение об отсрочке, арендатор все равно может получит ее в четырех случаях:

1. Арендатор перестал платить, но арендодатель знал или должен был знать (в том числе посредством уведомления), что арендатор осуществляет деятельности в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
2. Арендодатель необоснованно уклонился от заключения вышеуказанного соглашения.
3. Арендодатель своим поведением дал арендатору основания полагать, что предоставит отсрочку.
4. Арендодатель не возразил против отсрочки.

Если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, арендатор вправе потребовать его заключения в судебном порядке.

Если арендатор обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить соглашение к договору аренды с условием об отсрочке и суд удовлетворил его требования, то арендатор получает отсрочку с даты введения режима повышенной готовности.

Для предоставления отсрочки не требуются какие-либо дополнительные условия, не предусмотренные законом. Например, не нужно подтверждать, что арендатор не может пользоваться имуществом по назначению. Арендатор не ограничен в сроках, когда он может потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке в уплате арендной платы.

Помимо отсрочки существует также вариант уменьшения арендной платы, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. Речь идет о договорах, заключенных до введения режима повышенной готовности.

Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы между ними не будет достигнуто соглашение о ее уменьшении или ином изменении условий договора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ. При этом с арендатора не взимаются:

• убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора по ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды,
• иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю.

Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Также стоит отметить, что в качестве форс-мажора свидетельствуют не саму эпидемию коронавируса, а ограничительные или иные меры властей, принятые из-за эпидемии. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат указания на конкретные обстоятельства, которые нужно причислять к форс-мажору. Если невозможно исполнить обязательства из-за запретов органов власти, которые принимаются исключительно для недопущения и ограничения распространения новой коронавирусной инфекции, а в частности, введение режима повышенной готовности, ограничение передвижения граждан, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции и т.п., то могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, в том числе и по договорам аренды.

Понудить арендодателя к предоставлению отсрочки или снижению арендной платы, а, равно как и к изменению условий договора допустимо лишь в судебном порядке, в том числе ссылаясь на особые условия, введенные запреты и ограничения, которые действуют на территории города Санкт-Петербурга.

Поскольку торгово-промышленные палаты оказывают необходимое содействие в урегулировании этих вопросов, в том числе с участием созданных при торгово-промышленных палатах Коллегий посредников (примирителей), то в случае письменного отказа арендодателя Вы также можете обратиться в Санкт-Петербургскую торгово-промышленную палату с соответствующим обращением с приложением необходимых документов и описанием Вашей ситуации.

На территории Санкт-Петербурга меры поддержки введены в соответствии с планами первоочередных и дополнительных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденным Губернатором Санкт-Петербурга.

В связи с введением 13 марта 2020 года на территории Санкт-Петербурга режима повышенной готовности в целях противодействия распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19) исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, проводящий государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, освобождает юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, включенных по состоянию на 13 марта 2020 года в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, основными видами экономической деятельности которых являются виды экономической деятельности, определенные Правительством Санкт-Петербурга с учетом принятых мер по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в сферах, предусмотренных распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 года № 670-р, от внесения платы за период, определенный Правительством Санкт-Петербурга, но не более чем за период с 1 апреля 2020 года по 30 июня 2020 года по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, договорам на размещение нестационарных торговых объектов на землях и земельных участках, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, заключенным до 13 марта 2020 года.

Требования ст. 19 Закона № 98-ФЗ и постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 не предусматривают исключений для договоров аренды недвижимости, срок действия которых истекает в 2020 году, в том числе в период, когда введен режим повышенной готовности. По общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ), арендодатель обязан предоставить отсрочку аренды в соответствии с Требованиями и в том случае, если окончание срока действия договора аренды приходится на 2020 год.

С мероприятиями по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, утвержденными Губернатором Санкт-Петербурга Вы можете ознакомиться на официальном сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по ссылке: https://www.commim.spb.ru/Web/Static/covid_support_measures.