Вопросы по аренде

Мера поддержки о предоставлении арендодателем отсрочки внесения арендной платы по требованию арендатора предусмотрена в части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Для получения отсрочки нужно соответствовать шести условиям.

1. Договор аренды заключен до введения в 2020 году режима повышенной готовности (ст. 11 Федерального закона № 68-ФЗ).
2. Арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней арендодателя обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты.
3. Арендатор – предприниматель, который осуществляет деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции (Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434).
4. Объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением;
5. Отсрочка охватывает все платежи за период действия режима повышенной готовности и половину платы за период до 1 октября 2020 г, когда специальные режимы не действовали;
6. Отсрочка не касается платежей за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.

При обращении к арендодателю обязательно нужно указать ограничительные меры, которые повлияли на осуществляемую деятельность. Это нужно, если понадобиться добиваться отсрочки через суд. Также нужно указывать период, на который требуется отсрочка.

В самом соглашении можно прописать более раннюю дату предоставления отсрочки. Более позднюю дату ставить нельзя, такое соглашение — ничтожно.

Начало отсрочки отсчитывается от введения режима повышенной готовности.

Дата заключения дополнительного соглашения не влияет на период отсрочки.

Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 по 1 января 2023 года. При заключении соглашения арендатор вносит платежи не чаще одного раза в месяц, но не превышая половину ежемесячной платы.

Правительство уточнило условия и сроки такой отсрочки. Документы составляются с учетом этих норм. Нормы установлены в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Даже если стороны не заключили соглашение об отсрочке, арендатор все равно получит ее в четырех случаях:

1. Арендатор перестал платить, но арендодатель знал или должен был знать (в том числе посредством уведомления), что арендатор осуществляет деятельности в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
2. Арендодатель необоснованно уклонился от заключения вышеуказанного соглашения.
3. Арендодатель своим поведением дал арендатору основания полагать, что предоставит отсрочку;
4. Арендодатель не возразил против отсрочки.

Если арендатор обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить соглашение к договору аренды с условием об отсрочке и суд удовлетворил его требования, то арендатор получает отсрочку с даты введения режима повышенной готовности.

На практике арендодатели требуют от арендатора доказывать, что они не могут в полной мере пользоваться арендованным помещением в период пандемии.

Верховный суд разъяснил, что арендатору дополнительно обосновывать ничего не требуется. При этом арендатор, требуя отсрочку, должен действовать добросовестно, иначе льготные условия можно не получить. Стоит отметить, что арендодатель может оспорить отсрочку в суде. Но ему придется доказывать, что арендатор не пострадал и не пострадает из-за пандемии, а требование арендатора об отсрочке арендной платы - злоупотребление правом. Например, если арендатор несмотря на запреты и ограничения продолжает пользоваться имуществом.

Помимо отсрочки существует еще вариант уменьшения арендной платы, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств.

Основание - невозможность использовать объект аренды из-за введения режима повышенной готовности.

Чтобы требовать от арендодателя снижения ставки, нужны три условия:

1. предмет аренды - недвижимое имущество;
2. арендатор не может использовать объект из-за ограничений властей;
3. стороны заключили договор аренды до введения ограничений.

Например: доступ в торговый центр закрыт полностью. Если внутри предприниматель арендовал часть помещения для торговли, то сейчас он не может попасть внутрь. В этом случае ситуация изменилась, арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

В настоящий момент в связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой органы власти приняли нормативные акты, которые ограничивают ведение бизнеса. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств.

Арендодатель, который получил соответствующее требование об уменьшении арендной платы, обязан заключить с арендатором соглашение об уменьшении арендной платы. Стоить обозначить, что размер аренды уменьшается с даты, с которой арендатор не имеет возможности использовать имущество.

Следует учитывать, что вероятность получить от арендодателя отказ достаточно высока, если договорные отношения рассчитаны не на длительный период.

(Например: Договор аренды истекает 28 сентября 2020 года, а отсрочку за пользование объектом в размере 700 000 руб. Вы просите с 1 апреля и хотите начать осуществлять платежи с 1 января 2021 до 1 января 2023. Ежемесячный платеж составит 29 165 руб.). В данном случае арендодатель скорее всего не согласиться предоставить отсрочку, так как имеет большой риск в дальнейшем на полное отсутствие получения денежных средств и с дополнительной тяжбой поиска ответчика, в том случае следует обращаться в суд.

Если арендатор обратился в суд с исковым заявлением о понуждении арендодателя заключить соглашение об уменьшении арендной платы и суд его требования удовлетворил, то арендная плата также снижается с даты, с которой арендатор не имеет возможности использовать имущество.

Если арендатор попросит уменьшить арендную плату, а арендодатель не станет заключать соглашение об уменьшении арендной платы, то арендатор может перестать платить. Если арендодатель предъявит иск, арендатор сможет сослаться, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения соглашения о соразмерном уменьшении арендной платы. Однако, при этом, следует учитывать добросовестность действия арендатора, в том числе и в части соответствующего уведомления арендодателя о наступивших для арендатора условий. Если арендатор действовал добросовестно, а также если соблюдены все условий, которые приведены выше, то суд вполне может взыскать с арендатора плату за пользование имуществом в меньшем размере.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по ранее согласованному назначению независимо от даты заключения соглашения об уменьшении арендной платы либо даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, то в таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Также стоит отметить, что в качестве форс-мажора свидетельствуют не саму эпидемию коронавируса, а ограничительные или иные меры властей, принятые из-за эпидемии. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат указания на конкретные обстоятельства, которые нужно причислять к форс-мажору. Если невозможно исполнить обязательства из-за запретов органов власти, которые принимаются исключительно для недопущения и ограничения распространения новой коронавирусной инфекции, а в частности, введение режима повышенной готовности, ограничение передвижения граждан, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции и т.п., то могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, в том числе и по договорам аренды.

Необходимо подчеркнуть, что отсутствие необходимых денежных средств также может быть признано обстоятельствами непреодолимой силы, если это отсутствие вызвано введенными запретами и ограничительными мерами, в том числе упомянутыми выше.

Следует также учитывать, что меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются, также, как и за отказ арендодателя в предоставлении отсрочки или снижении арендной платы.

Понудить арендодателя к предоставлению отсрочки или снижению арендной платы, а, равно как и к изменению условий договора допустимо лишь в судебном порядке, в том числе ссылаясь на особые условия, введенные запреты и ограничения, которые действуют в настоящий момент.